دليل حساب الضريبة العقارية 2026.. هل شقتك ضمن الفئات المعفاة؟

بالأرقام.. طريقة حساب ضريبة الشقق السكنية وحالات الإعفاء بعد تعديل القانون

بالتزامن مع الموافقة النهائية لمجلس الشيوخ على تعديلات قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، زادت تساؤلات المواطنين حول كيفية تقدير الضريبة على الوحدات السكنية والمبالغ المستحقة سنويًا.

​يستعرض هذا التقرير التفاصيل الكاملة لحساب الضريبة، وحالات الإعفاء، ونماذج استرشادية بالأرقام لتوضيح الفارق بين الوحدات الخاضعة والمعفاة.

​أولًا: متى تصبح شقتك معفاة تمامًا من الضريبة؟

​وفقًا للتعديلات الجديدة، وضعت الدولة مظلة حماية للوحدات السكنية المتوسطة، حيث نص القانون على أن الوحدة السكنية الخاصة (الرئيسية) التي يتخذها المواطن سكنًا له ولأسرته، تُعفى من الضريبة إذا كان صافي قيمتها الإيجارية السنوية أقل من 100 ألف جنيه. وهذا يعني أن غالبية الوحدات السكنية المتوسطة لن يطالب أصحابها بسداد أي مبالغ ضريبية.

​ثانيًا: القاعدة الذهبية في فرض الضريبة

​لا تُفرض الضريبة إلا في حالة تجاوز صافي القيمة الإيجارية السنوية لمبلغ الـ 100 ألف جنيه، والجدير بالذكر أن الضريبة تُستحق فقط على الجزء الزائد عن حد الإعفاء، وليس على إجمالي القيمة.

​ثالثًا: معادلة حساب الضريبة العقارية (خطوة بخطوة)

​حدد القانون آلية واضحة للوصول إلى المبلغ المطلوب سداده عبر الخطوات التالية:

​تحديد القيمة الإيجارية السنوية للوحدة (التي تقدرها لجان الحصر والتقدير).

​خصم 30% من القيمة الإيجارية مقابل مصاريف الصيانة.

​الناتج هو (صافي القيمة الإيجارية السنوية).

​خصم حد الإعفاء المقرر بـ 100 ألف جنيه.

​حساب الضريبة بواقع 10% من المبلغ المتبقي (الجزء الخاضع للضريبة).

أمثلة توضيحية بالأرقام

​لتسهيل الفهم على المواطنين، يمكن قياس القيمة الضريبية بناءً على الأمثلة التالية:

​الحالة الأولى: إذا كانت الشقة بقيمة إيجارية 6 آلاف جنيه شهريًا (72 ألف سنويًا)، وبعد خصم مصاريف الصيانة تصبح القيمة حوالي 50 ألف جنيه؛ في هذه الحالة تكون الشقة معفاة تمامًا.

​الحالة الثانية: إذا كان الإيجار 10 آلاف جنيه شهريًا (120 ألف سنويًا)، يصبح الصافي بعد خصم الصيانة 84 ألف جنيه؛ وهي أيضًا تقع ضمن نطاق الإعفاء الكامل.

​الحالة الثالثة: للشقق المتميزة التي يصل إيجارها لـ 15 ألف جنيه شهريًا (180 ألف سنويًا)، يبلغ الصافي بعد الصيانة 126 ألف جنيه. هنا يتم خصم حد الإعفاء (100 ألف)، ويتبقى 26 ألف جنيه هي الخاضعة للضريبة، لتصبح الضريبة السنوية 2,600 جنيه فقط (أي حوالي 217 جنيهًا شهريًا).

​الحالة الرابعة: الشقق الفاخرة بإيجار 25 ألف جنيه شهريًا (300 ألف سنويًا)، يصل صافي قيمتها لـ 210 آلاف جنيه. بعد خصم حد الإعفاء، يتبقى 110 آلاف جنيه، لتكون الضريبة المستحقة 11 ألف جنيه سنويًا (بواقع 916 جنيهًا شهريًا).

​تنبيهات قانونية للملاك

​من الضروري معرفة أن التقدير الضريبي لا يعتمد على سعر بيع الشقة، بل على القيمة الإيجارية التقديرية التي تضعها اللجان، ويستمر هذا التقدير لمدة 5 سنوات. كما أتاح القانون للمواطنين سداد الضريبة إلكترونيًا لتسهيل الإجراءات، مع منح الحق في الطعن على القيمة المقدرة خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار مقابل رسوم تأمين رمزية قدرها 50 جنيهًا. وتأكيدًا على حماية الممول، نص القانون على ألا تتجاوز غرامات التأخير قيمة أصل الضريبة المستحقة.